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房屋出現哪些質量瑕疵,買受人可以主張解除房屋買賣合同

顏宇丹 發表于[2020-06-08]

  廣東丹柱律師事務所  顏宇丹|劉茹


《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持?!暗谑龡l規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。依據上述規定,房屋質量問題可以分為三種:一是房屋主體結構質量不合格;二是嚴重影響正常居住使用的質量問題;三是其他一般質量問題。買受人以房屋質量問題主張解除房屋買賣合同,應以房屋出現前兩種質量問題為前提。



01

房屋主體結構質量不合格


房屋主體結構是指在房屋建筑中,由若干構件連接而成的能承受作用的平面或空間體系,既包括房屋地下隱蔽工程的地基部分,也包括房屋地上工程所涉及的部分。其合格與否,直接關系到房屋是否符合安全標準。一般情況下,開發商若已經取得了案涉房屋的竣工驗收備案表,即可證明房屋主體結構合格。但是,開發商提供的有關行政管理部門的批準文件,以及勘察、設計、施工、工程監理等單位驗收合格的質量合格文件,對人民法院認定事實并不具有當然的確定力和約束力。此時,鑒定機構所作出的鑒定報告及鑒定人員到庭所做出的專業陳述將成為案件的關鍵性證據形式。若購房人(買受人)認為房屋主體結構不合格,則需進行專業質量鑒定,否則如果無相反證據,法院通常會認定房屋主體結構質量是合格的。




情形1.房屋安全使用等級不合格,顯著影響整體承載和使用功能



裁判規則一:房屋系長久性使用建筑,應在使用期內具備安全使用性能。但經鑒定,房屋安全性能顯著影響整體承載,使用現狀顯著影響整體使用功能,足以證明房屋存在結構不合格、影響正常居住的質量問題,買受人此時有權請求解除商品房買賣合同。


【裁判要旨】經鑒定,案涉房屋存在混凝土保護層厚度不滿足設計要求;所測梁最大偏差不符合規范要求;西側室外分戶隔墻基礎存在不均勻沉降、歪閃、傾斜;局部墻體根部保溫層、散水明顯開裂下沉,地下室內外墻及基礎底板存在嚴重滲漏缺陷;沉降差不滿足《建筑地基基礎設計規范》要求等問題。鑒定結論為:安全性評定等級為Csu級,顯著影響整體承載;使用性評定等級為Css級,現狀顯著影響整體使用功能。鑒定意見證明涉案房屋存在主體結構不合格、影響正常居住的質量問題,原判決根據查明事實并適用《商品房買賣合同問題的解釋》第十二條、第十三條規定解除案涉商品房買賣合同,并無不當?!宏惐?、天津津濱創輝發展有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書,審理法院:最高人民法院,案號:(2018)最高法民申3182號』

 



情形2.房屋主體結構的組成部分不符合國家規定的驗收標準


 

裁判規則二:房屋的主體結構關系到房屋壽命及在內居住人員的生命安全。國家出臺的驗收規范是建造房屋所應達到的最低標準,作為組成房屋主體結構的部分構件不符合國家規定的驗收標準的,應當認定房屋主體結構質量不合格,買受人有權要求解除房屋買賣合同。


【裁判要旨】房屋的主體結構用以承重房屋上的各種荷載,是房屋的重要組成部分,關系到房屋壽命及在內居住人員的生命安全。國家出臺的驗收規范是建造房屋所應達到的最低標準,作為組成房屋主體結構的若干構件必須全部符合國家規定的驗收標準。因此,來新亮認為案涉房屋主體結構質量不合格的上訴理由能夠成立,其要求按照司法解釋規定解除合同的請求符合法律規定,應予準許?!簛硇铝?、安徽省博文置業有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書,審理法院:安徽省宿州市中級人民法院,案號:(2017)皖13民終2391號』

 



情形3.房屋主體結構的組成部分不符合相關建筑規范的強制性規定




裁判規則三:房屋主體結構的質量問題,是構成房屋的各個部分均達到合格要求,才構成主體質量合格。房屋部分結構不符合《建筑抗震設計規范》強制性條文規定,影響主體結構質量與安全,應認定房屋主體結構存在質量問題,買受人有權要求解除房屋買賣合同。


【裁判要旨】經鑒定,被告出售給原告的房屋樓梯間2/-11軸位置缺構造柱,違反了《建筑抗震設計規范》的強制性規定,不符合國家標準。因構造柱的設置是房屋主體結構的組成部分,在國家標準應設置構造柱的位置沒有設置構造柱,應認定該房屋主體結構存在質量問題,上述情形屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定的關于因房屋主體結構質量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的情形。在此情況下,原告有權要求解除商品房買賣合同并賠償損失『張曉欣與秦皇島煜明房地產集團有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書,審理法院:河北省高級人民法院,案號:(2013)冀民一終字第301號』





02

嚴重影響正常居住使用


對于“嚴重影響正常居住使用”的解釋,在法律上并無明確規定,法官在審判過程中擁有較大的自由裁量權。但結合司法實踐,應當解釋為房屋存在的質量瑕疵即便通過修復亦無法保證購房者的人身、財產安全及正常居住適用等等。若房屋質量問題能夠修復,不影響房屋主體結構安全時,法院一般不會認定為“嚴重影響正常居住”。

 



情形1:出賣人擅自改建、切割或維修,嚴重影響正常居住


 

裁判規則四:出賣人在未經買受人同意的情況下擅自將已交付的房屋改建、切割或維修,導致房屋的原有狀態滅失,雖已不具備合同中約定的向有關部門申請鑒定的條件,但符合房屋質量問題嚴重影響正常居住的情形,買受人有權請求解除房屋買賣合同。


【裁判要旨】本院認為,本案中,在涉案房屋存在質量爭議后,卓越公司在沒有取得雍萬成同意的情況下擅自將已交付的房屋地下室整體改建和房屋兩層樓板整體切割,自行進行維修,該行為導致房屋的原有狀態滅失,已不具備合同中約定的申請具有工程質量檢測資質的機構鑒定的條件,其責任后果應由卓越公司承擔。二審認為,根據合同約定涉案房屋質量問題必須經過鑒定,且卓越公司對涉案房屋進行整改維修的行為符合法律規定及合同約定的意見錯誤,應予糾正。本案存在因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形,雍萬成請求解除其與卓越公司之間簽訂的《商品房買賣合同》合同,本院予以支持?!河喝f成與五家渠卓越房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書,審理法院:新疆生產建設兵團第六師中級人民法院,案號:(2018)兵06民再4號』

 



情形2.房屋質量問題實際上已無法進行修復,并嚴重影響房屋使用


 

裁判規則五:商品房雖已竣工交付,但司法鑒定結論表明房屋存在的問題和缺陷不符合工程質量驗收的規范,且房屋質量問題實際上已無法進行修復,嚴重影響到房屋的使用,買受人此時有權請求解除商品房買賣合同。


【裁判要旨】根據鑒定結論,房屋的質量存在問題主要體現在房屋的混凝土抗壓強度不滿足設計要求及柱箍筋間距、梁箍筋間距、板鋼筋間距不滿足設計要求,板保護層厚度、房屋梁、板構件外觀質量存在缺陷等。以上問題和缺陷不符合工程質量驗收的規范,存在質量問題。故涉案商品房雖已竣工交付,以上的缺陷,尤其是混凝土抗壓強度、柱箍筋間距、梁箍筋間距、板鋼筋間距實際上已無法進行修復,并嚴重影響房屋的使用,因此,上訴人要求解除商品房買賣合同關系的請求合理,依法應予支持?!簻仄洳?、蔡朝蘭商品房銷售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:欽州市中級人民法院,案號:(2019)桂07民終5號』

 



情形3:出賣人怠于履行修復義務,房屋不能居住的障礙尚未消除


 

裁判規則六:房屋出現的質量問題需要出賣人進行整體維修才能得以解決,而出賣人怠于采取積極措施消除引起案涉房屋不能居住的障礙,致使買受人購買房屋的目的不能實現,出賣人構成根本違約,買受人有權要求解除商品房買賣合同。


【裁判要旨】根據本案的鑒定意見及鑒定機構工作人員出庭接受質詢時的陳述,房屋存在問題的根源可能存在于整體外墻、屋面、樓梯間等公共區域及管道井等,如對房屋進行維修,需要對“整個系統、外墻保溫系統重新做,電線及地暖的施工系統包括管道系統都需要維修”,即要想從根本上修復涉案房屋出現的質量問題,需要建設單位即油田房開公司進行整體維修,并非徐世超個人單方維修可以解決。但經一審法院釋明并給予油田房開公司一定期限進行維修后,油田房開公司未進行維修。油田房開公司作為案涉房屋的出賣人,自房屋出現質量問題后至今,并未采取積極措施消除引起案涉房屋不能居住的障礙,致使徐世超購買涉案房屋的目的受到影響,使得徐世超當初簽訂《商品房買賣合同》的目的不能實現?!捍髴c油田房地產開發有限責任公司、徐世超房屋買賣合同糾紛二審民事判決書,審理法院:黑龍江省大慶市中級人民法院,案號:(2019)黑06民終1677號』

 



情形4:買受人就房屋質量問題多次主張權利,但經多次維修仍無法修復


 

裁判規則七:買受人自收房后一直通過物業公司反映、訴訟等方式主張權利,出賣人卻在數年時間內敷衍搪塞,不積極整改,也未真正解決質量問題。房屋經鑒定存在多處滲漏、開裂,經出賣人多次維修仍無法修復,買受人請求解除合同、賠償損失具有事實和法律依據。


【裁判要旨】開發商提供的商品是房屋,是購房者乃至整個家庭的重要財產,房屋質量事關百姓生命財產安全,意義重大,確保建設工程質量是建筑企業的法定義務。在處理有關糾紛時除了要考慮雙方利益的衡平,更應體現企業社會責任的擔當和對社會公平正義的價值導向。徐斌雖然至2016年才向法院提出解除合同,但其自收房后,一直通過物業公司反映、訴訟等方式主張權利,嘉中公司卻在數年時間內敷衍搪塞消費者,不積極整改,也未真正解決質量問題。案涉房屋經鑒定存在多處滲漏、開裂,經嘉中公司多次維修仍無法修復,徐斌因而請求解除合同、賠償損失具有事實和法律依據,應予支持?!耗贤沃兄脴I有限公司與徐斌商品房銷售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:江蘇省南通市中級人民法院,案號:(2019)蘇06民終4081號』

 



情形5:在保障安全的前提下,房屋舒適程度及配套設施與房屋價值嚴重不符


 

 裁判規則八:高檔別墅的買受人對房屋品質有較高期待,出賣人負有交付較高質量標準的義務,承擔較為嚴格的瑕疵擔保責任。此時買受人對該房屋的“正常居住使用”不僅以安全為條件,還應具備與房屋價值相當的舒適度,與之相當的配套設施環境。明顯低于這些條件,也應視為“嚴重影響居住使用”,買受人享有商品房買賣合同的解除權。


【裁判要旨】至交房之日,房屋仍沒有排氣、通風孔,房頂、墻面滲水,地板電視背景墻未完工,負一樓和一樓墻面發霉。這些問題顯然符合“無法正常居住使用質量問題”的約定,必須修復。本院認為,上述這些問題已經達到“嚴重”程度。且已經達到“嚴重影響正常居住使用”程度。且本案根據雙方提交證據,特別是碧桂園房地產開發公司的自認維修記錄,在經過多次維修后,有的問題仍未解決,仍達不到正常居住的要求。況且,被上訴人余四文購買的是精裝別墅,是碧桂園的樣板房,故對該房屋的“正常居住使用”不僅以安全為條件,還應具備與房屋價值相當的舒適度,與之相當的配套設施環境。明顯低于這些條件,也應視為“嚴重影響居住使用”。因此,本案無論是法定解除權還是約定解除權,被上訴人余四文都已取得?!浩浇坦饒@房地產開發有限公司、余四文商品房預售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:湖南省岳陽市中級人民法院,案號:(2020)湘06民終600號』

 



情形6.出賣人未妥善配合對房屋質量的司法鑒定,推定房屋質量問題存在


 

裁判規則九:買受人提出房屋出現質量問題并嚴重影響正常的居住使用,申請對房屋是否符合設計要求、結構是否安全等問題進行司法鑒定,但因出賣人沒有按鑒定機構要求提供施工過程資料而未能進行鑒定,推定房屋質量問題存在,并嚴重影響正常的居住使用,買受人有權要求解除商品房買賣合同。


【裁判要旨】在本案中,原告提出了包括二層南側衛生間入口墻面傾斜(承重墻)、二層樓梯墻面與八角廳不在一條線等八處質量問題,被告對此予以否認。原告提出以上問題屬于質量問題并嚴重影響正常的居住使用,申請對房屋是否符合設計要求、結構是否安全等問題進行司法鑒定,但因被告沒有按鑒定機構要求提供施工過程資料而未能進行鑒定。根據《建設工程質量管理條例》第十七條規定,被告作為建設單位依法應當將鑒定需要的資料建立檔案,且被告并未提供證據證實其已經將檔案資料移交給相關部門,故此本院認定原告要求的鑒定未能進行,責任在于被告,并認定原告提出的問題存在,現作為買受人的原告提出解除合同,本院予以支持?!簩O偉與天津合生珠江房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:天津市第一中級人民法院,案號:(2015)一中民四終字第0975號』

 




03


 

一般質量瑕疵


房屋的質量瑕疵尚未影響買受人的正常居住和使用,意味著房屋僅僅存在一般質量瑕疵,此時買受人可請求出賣人承擔修復責任,但不能僅以此為由徑行要求解除商品房買賣合同。此時雖然達不到解除商品房合同的依據,但可以作為買受人另行主張賠償損失的依據。

 

裁判規則十房屋在買受人現場驗收時確實存在門邊破損、局部滲水等問題,但該問題處于可予修復完善之范圍內,尚未影響至房屋買賣合同目的實現之嚴重程度,系為質量瑕疵,買受人可要求出賣人承擔修復等違約責任,但不得以此為由拒收房屋或解除商品房買賣合同。『鄭珍、北海市中安房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:北海市中級人民法院,案號:(2019)桂05民終994號』

 

裁判規則十一經鑒定,房屋雖出現一些質量問題,但并不影響結構安全,且存在的質量問題可以修復,結合買受人仍在房屋中居住的事實,可以認定房屋存在的質量問題并未達到嚴重影響居住使用的程度,買受人以此為由主張解除商品房買賣合同,依據不足。『王靖權、馮雛商品房預售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:溫州市中級人民法院,案號:(2019)浙03民終1822號』

 

裁判規則十二房屋存在漏水、墻面滲水、門窗密封不嚴、小露臺地面高于室內等質量問題,并不影響買受人的正常居住適用,屬于一般質量問題,可以通過維修予以解決,直接解除合同不利于維護交易安全和穩定性。『崔輝與武漢東湖恒大房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案二審民事判決書審理法院:武漢市中級人民法院,案號:(2014)鄂武漢中民終字第00296號』

 

裁判規則十三:雖經鑒定該商品房存在部分質量問題,如墻面平整度及垂直度不滿足規定要求、衛生間防水高度不足、頂板平整度不夠、客廳欄桿錨固方式與設計不一致、門窗洞口尺寸與設計不一致、外墻飾面磚施工質量不滿足規范要求等,但上述質量問題并非房屋地基基礎和主體結構質量不合格,不符合雙方約定或法律規定的退房或解除合同的條件。『邱忠銀、陳艷商品房銷售合同糾紛二審民事判決書,審理法院:四川省瀘州市中級人民法院,案號:(2018)川05民終475號』





04


結 語


結合《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條的規定,在正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:(1)地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(3)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;(5)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。該條款僅僅是規定了質量瑕疵的維修責任,并不要求出賣人在房屋交付使用后應承擔不出現質量問題的擔保責任。商品房的建造開發系一項浩繁的工程,在主要依靠人工建造的現有技術條件下,存在一定的瑕疵無可厚非,但若不區分質量瑕疵之輕重就賦予買受人解除合同的權利,顯然會導致開發商負擔過重,亦不利于交易秩序之穩定。

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