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出租人私力救濟的司法認定及相關建議

顏宇丹 發表于[2020-06-03]

廣東丹柱律師事務所  顏宇丹 袁穎珊


近年來,承租人與出租人矛盾頻發,主要集中在承租人肆意欠租、擅自轉租和解除合同后拒不交出房屋等方面。雙方也往往因為這些問題引發糾紛訴至法院。在雙方無法協商一致的情況下,催租、清鋪、清房和提前解約最合法的方式就是通過訴訟及強制執行的方式進行。但在實踐中,囿于公力救濟程序繁瑣、救濟滯后、維權成本高昂等缺陷,出租人往往采取諸如停水、停電和鎖門等方式進行私力救濟。


一、出租人采取私力救濟的司法認定


裁判規則一:承租人所使用的水電是由出租人供應,在承租人拖欠租金后,出租人可以在合理限度內采取停水停電措施,承租人無權以停水停電為由拒付租金。


<裁判要旨> 本院認為,被上訴人農科院(出租人)有權停水停電,上訴人富X公司(承租人)無權以停水停電為由拒付租金。富X公司使用的水電是農科院總表下的分表計量,由農科院向供水、供電單位支付水電費,富X公司向農科院支付水電費,因此富X公司未與供水、供電單位建立合同關系,系農科院向富X公司供應水電,富X公司從2016年5月開始未支付水電費,至2016年10月底已拖欠水電費5個月,在此情形下農科院停止供應水電屬于行使先履行抗辯,后果應由富X公司承擔。


[審理法院:杭州市中級人民法院,案號:(2019)浙01民終4416號]


裁判規則二:承租人未按時支付租金,出租人采取停水停電的措施,并無不當。租賃合同因承租人未能按時交納租金構成違約而解除,承租人仍需支付停水停電期間的房屋租金。


<裁判要旨> 二審法院認為,上訴人鄒某(承租人)自2011年12月起未再支付租金,被上訴人小梅沙公司(出租人)采取停水停電的措施,并無不當。小梅沙公司可以要求鄒某支付拖欠的租金,并有權解除合同。小梅沙公司2013年1月30日起訴要求解除合同,鄒某于2013年2月28日收到起訴狀,原審法院確認雙方之間的租賃合同于2013年2月28日解除,并判決鄒某按19740元的月租金標準向小梅沙公司支付2011年12月起至2013年2月28日期間租金,處理正確。


[審理法院:廣東省深圳市中級人民法院,案號:(2013)深中法房終字第1998號]


裁判規則三:承租人欠租,出租人要求承租人支付剩余所欠租金合法合理,但出租人采取鎖門方式違反了合同規定,因此需要承擔相應責任,酌情減少承租人剩余應付租金。


<裁判要旨> 被上訴人嚴某(承租人)和上訴人王某(出租人)于2016年5月19日口頭達成租賃協議,農歷2017年12月23日雙方各自將租賃房屋上鎖,2018年11月15日雙方對租賃房屋進行了交接。法院認為承租人嚴某需要繳納的租金時間為2016年5月19日至2018年11月15日,時間共30個月,每月一萬元,金額共30萬元。出租人王某截至2018年5月15日已收到租金24.5萬元,還剩5.5萬元未收到。法院認為王某要求嚴某支付剩余所欠租金于法有據,但王某在農歷2017年12月23日以嚴某未交剩余所欠租金將出租房屋二樓加鎖,雙方當事人都違反合同,應當各自承擔相應的責任,減少承租人應支付的租金,根據案情酌情扣減剩余租金3.5萬元。

 

[審理法院:河南省許昌市中級人民法院,案號:(2018)豫10民終4655號]


裁判規則四:斷電期間承租人仍需承擔占有房屋期間的租金,承租人在知曉房屋斷電的情況下不及時采取措施,應自行承擔貨物損失和經營損失。


<裁判要旨> 法院認為,被上訴人烏某(出租人)在2017年11月上旬確已將拆遷一事告知上訴人許某(承租人),許某在2017年12月2日亦已發現冷庫內停電,與烏某所稱2017年11月30日斷水斷電的陳述相互印證。據此法院認定烏某已盡到通知義務,許某即使存在貨物損失,在收到拆遷通知和發現停電后,沒有及時采取措施,亦應由其自行承擔損失,許某主張的營業損失,法院亦不予支持。2017年11月27日,許某向烏某轉賬1800元,系2017年11月13日至2017年12月12日的冷庫使用費,雖然2017年11月30號冷庫已經斷水斷電,但許某實際占有烏某的冷庫,仍應當向烏某支付斷水斷電期間的冷庫使用費。


[審理法院:北京市第二中級人民法院,案號:(2019)京02民終3609號]


裁判規則五:合同解除后,承租人依然需要支付占有房屋期間的使用費和物業管理費。


<裁判要旨> 2013年10月25日上訴人白某(承租人)與被上訴人維X公司(出租人)均在涉案房屋中上鎖,維X公司將門貼上封條。2013年12月19日維X公司向白某發出合同解除函。法院認為,本案中,白某無正當理由延遲支付租金,其行為已構成違約,不享有合同解除權,應承擔相應違約責任,按合同約定向維X公司支付租賃費用;而維X公司在白某欠付租金的情況下,享有合同解除權,其于2013年12月19日向白某送達解除租賃合同的通知函,雙方的租賃合同至此依法予以解除,維X公司可以收回房屋。白某在維X公司2013年12月19日送達解除租賃合同的通知函后,并未實際搬離涉案房屋,直至2014年10月31日,白某才與維X公司辦理了房屋交接手續。白某除應向維X公司支付欠繳的合同期內的租賃費用外,同時還應支付合同解除后至實際搬離期間的房屋占用使用費及垃圾費。


[審理法院:武漢市中級人民法院,案號:(2015)鄂武漢中民終字第00746號]


裁判規則六:承租人擅自將房屋全部或部分轉租、轉讓,拒不支付租金,構成違約。出租人因承租人違約將房屋上鎖后,承租人仍繼續占有房屋致使出租人無法正常使用房屋的,需要對出租人進行賠償。


<裁判要旨> 被上訴人馮某(出租人)向上訴人徐某(承租人)催要租金期間,上訴人徐某認可已將涉案房屋裝修、餐具設備轉讓第三人。因上訴人徐某擅自轉租涉案房屋,構成違約,馮某將涉案房屋上鎖后,要求其搬出,徐某明確表示不會搬出。徐某一直占有使用涉案房屋,其行為導致馮某無法正常使用該房屋,馮某有權要求徐某賠償損失。一審法院參照雙方約定的房屋租金標準,判令徐某向馮某賠償2018年8月15日至2019年7月12日期間的房屋占有使用損失,處理正確。


[審理法院:河南省鄭州市中級人民法院,案號:(2019)豫01民終22779號]


二、相關文件


筆者在案例檢索的過程中,查閱到2013年12月9日發布的《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(京高法發[2013]462號,下稱《解答》),對北京市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件的審理問題作出了相關解答,代表了該地區的一種審判實踐做法,其他地區可作參考。《解答》第11條規定如下:
“11. 出租人是否有權以承租人拖欠租金為由采取斷電(水、氣)等行為,承租人是否應當支付在此期間的租金?
房屋租賃合同履行過程中,從事經營活動的承租人經出租人催告并事先告知將采取斷電(水、氣)等行為的情況下,在合理期限內仍未依約支付租金,出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權的行為,但合同另有約定的除外。承租人應當支付斷電(水、氣)期間的租金。
出租人采取斷電(水、氣)等行為對合同履行造成的影響應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應,超過必要限度給承租人造成損失的,應當承擔賠償損失等違約責任?!?


三、總結


從上述案例和相關文件中可以看出,出租人采取私力救濟措施后,所產生的爭議焦點主要有三點:


01

承租人違約,出租人能否采取私力救濟措施?   


對此,法院主要持兩種態度:


(1)承租人違約,出租人可以在合理限度內采取私力救濟措施。(詳見裁判規則一、二)


(2)承租人違約,出租人采取私力救濟措施需要承擔相應責任。(詳見裁判規則三)


02

出租人采取私力救濟措施后,承租人是否需要支付租金?                     


在司法實務中,承租人拒付租金違約在先而致出租人不得不采取諸如斷水、斷電等私力救濟措施的情況下,承租人仍須全額支付租金(例外酌情減少部分租金)(詳見裁判規則一、二、三) 


03

出租人采取私力救濟措施后,合同解除,承租人是否需要支付占有房屋期間的使用費、管理費?


在實踐中,法院認為,即使出租人采取了私力救濟措施,但因承租人違約導致合同解除后仍占有租賃房屋的,依然需要支付占有房屋期間的相關費用。(詳見裁判規則四、五、六)


四、相關建議


綜上所述,在實踐中常見的出租人私力救濟方式有停水、停電和鎖門等方式,但也因此產生多種糾紛。筆者在案例檢索中發現,采取私力救濟措施有風險,需謹慎,為了避免產生更多的糾紛,對出租人采取私力救濟措施提出以下建議:


01

合同簽約時


租賃合同對租戶的履約能力及欠費后的違約責任應有較為完善的約定,明確的約定將有效免去當事人之間不必要的爭議與矛盾,使整個合同的履行過程變得相對順利。相反,如果合同約定的不明確,甚至是未做約定,將加大出租人催繳租金的難度,因此,出租人可以在租賃合同中明確約定停水、停電、鎖門權。


在商業地產中,作為商業租賃出租人一般直接與自來水公司和電力公司簽訂《用水協議》和《購電協議》,而租戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下,可在合同中約定承租人發生欠租超過一定比例、數額或天數標準、合同到期后拒不交付房屋、擅自轉租等情形時,出租人可在通知后對商鋪采取停水、停電甚至鎖門措施。在其他的房屋租賃合同中,出租人和承租人也可以按照意思自治原則,在合同中約定承租人違約時,出租人可以采取的私力救濟措施,但不得違反法律法規及相關規定。


02

合同生效后


哪怕已在合同中明確約定了停水、停電、鎖門權,出租人在采取私力救濟措施時依然需要注意以下幾點:


通知義務


在實施斷水斷電上鎖措施時,建議出租人盡可能先終止租賃合同并在斷水、斷電、上鎖前事先發出書面通知,盡到通知義務。


合理期限


出租人在發出收租、斷水、斷電、清鋪通知后,應當給予承租人一定的合理期限繳納欠租、搬離房屋。


限度控制


出租人采取私力救濟措施目的應是實現其合法權利并解決糾紛,其目的范圍不應超過其所享有的權利,不得借救濟之名,侵犯他人合法權益權利。所采取的私力救濟行為程度應當在公眾可以接受的范圍之內,沒有明顯的違背公序良俗,沒有規避法律的效力性強制性規定。同時,出租人的權利應當或者已經得到恢復后,須立即停止該救濟行為,不能超過必要限度。


保留證據


出租人應當注意保留證明承租人根本性違約的一切證據,保留已經通知對方停水停電、解除合同的證據,在搬移及保管承租人的財物時,應盡到善良管理義務,不使損失擴大。


及時解約


如承租人拖欠費用程度達到解約條件且承租人無力支付租金或明確表示拒付租金的,出租人在已送達過催告通知的基礎上應及時送達解除合同通知,避免損失增多。



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