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在深圳購買雙拼房應當注意哪些坑?

付代廣 發表于[2020-06-09]

廣東廣和(龍崗)律師事務所  付代廣

大家都知道在深圳存在不少的雙拼房,但是有很多人估計不知道雙拼房的由來。在2006年,建設部等九部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,按照該意見第一條第二款約定:“自200661日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上?!彼追Q“70/90政策”! 而“雙拼房”就是開發商為規避“70/90”政策的對策。因為很多客戶需要大戶型,開發商就把兩套房按一套房來設計開發,但有兩個房產證,俗稱“一房兩證”。

對于我們普通購房者來講,尤其是剛需的買家,在購買雙拼房時應當注意哪些坑?現在我就自己切身經辦的一起案件給大家詳細聊聊在深圳購買雙拼房應當注意的一些法律風險。

一、購房資格坑:在深圳購買雙拼房之前需核實自己的名額夠不夠!

雙拼房有兩本房產證,需要兩個購房名額,按照深圳市的購房政策,深戶已婚家庭在深圳享有兩套的購房名額,對于非深戶家庭只能在深圳購買一套。所以,買方在購買雙拼房之前一定的核實自己有無購房資格,以防到時簽署了雙拼房買賣合同,但是因自己購房名額不夠,只能過戶一套,另外一套因購房名額的問題導致過不了戶而需向賣方承擔違約責任。說到這里,有些人可能會講,只有一套的購房名額,那我就只買其中一套。這樣也是可以的,從法律上來講,雖然屬于雙拼物業,但有兩本房產證,就是兩套房屋,可以分開來賣。

二、貸款坑:在深圳購買雙拼房之前一定核實自己能夠貸款的金額!

深圳不僅屬于限購的城市,也是屬于限貸的城市,在深圳購買第一套房最低的首付為三成,但是雙拼房是兩套房屋,所以其中一套最低可以付三成首付,另外一套就得首付七成。意味著你得最少拿出一套房屋的錢去付首付!不要聽中介人員忽悠說是可以按照一套住房的標準都可做三成首付。在自己確實資金緊張的情況下,就選擇購買一套。以免兩個房屋買賣合同一簽,到時因首付不夠導致其中一個合同無法履行而向賣方承擔違約責任。

三、最大的坑:房屋的現狀與法定戶型圖不一致!

上面兩點提到了深圳屬于限購限貸的城市,對于大部分普通工薪階層的人員來說,一次性購買兩套不管是購房名額還是購房金額都會有比較大的壓力。因此,很多購房者在購買的時候,可能就只購房其中一套房。在這種情形下就要特別留意,大部分中介公司的合同一般都寫明房屋的面積,房產證號,戶型基本都是不填寫的。中介帶你看房的時候,你可能看到的房屋現狀為兩房一廳,但實際上你這套房屋在法定戶型圖里面就只是一房一廳。

為何會存在這種情況呢?現實生活中會存在賣方在從開發商或者原業主手中購房之后,對雙拼房裝修的過程中對房屋的原始法定戶型布局進行改動,將A房間中的臥室隔到B房間中。這樣對于買方在看房的現狀與房屋的法定戶型布局就會不一致,導致你買的房屋與實際產權證上房屋就會存在出入。所以,買方在購買雙拼房之前要注意這么幾點:1、讓賣方提供房屋的法定戶型圖,這個法定戶型圖賣方可以去不動產權登記中心打印,查驗法定戶型圖與實際房屋現狀是否一致;2、在房屋買賣合同里面約定好購買房屋的戶型結構;3、若這套雙拼房是賣方同時分別出售給兩個買方,買方在簽合同時最好與另外一個買方簽署一份書面的確認書,確認各自所買的房屋是哪幾部分并可以附上照片,以免交樓時雙方產生爭議。

可能很多人會問,要是房屋的現狀與法定戶型圖不一致,兩個買方在購買時也都沒有爭議,可以買嗎?我的意見是也不要買?更改房屋的法定戶型圖是一種違法行為,可能當時買的時候雙方都沒什么問題,交樓以后,買的少的一方(房產證的部分面積被隔到另一套房中)可能就會有異議。那么,他只需要向法院提起返還原物的訴訟,要求另外的買方返還被侵占的部分,你就得返還!房屋是一種不可分割物,一本房產證對應的房屋面積都會現在法定戶型圖顯示,你分開來賣就是違法律的強制性規定,是一種無效行為。

相信大家都見過不少的“房中房”,就是二房東在承租了整套房屋以后,將房屋隔成多個單間用來出租,這種現象在一線城市很普遍。那么,這種行為是否違法,其實也是違法的,并且還有很大的安全隱患。深圳市中級人民法院有一個判例(2015)深中法房終字第1087號,法院認為:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋(200911號)第二條規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。涉案房產原來經過了規劃驗收,在何某將涉案房產改建為11間房屋后,變更了原來的規劃,何某應就改建行為另行申請變更規劃,獲取有關部門的同意。何某在一、二審沒有提交經過規劃部門同意的變更涉案房產原來規劃的有關文件,因此,本院認定涉案房產未按照建設工程規劃許可證進行建設,何某與王某簽訂的涉案房產租賃合同應為無效合同。

以上就是我對大家在深圳購買雙拼房應當注意的一些坑,可能講的不是很完善,但是我認為的基本的一些要點還是講到了。尤其是第三點房屋現狀與原始戶型不一致的情形,這種情況不僅僅在雙拼房中存在,在其他的二手房買賣中也會存在,只是在雙拼房中發生的概率會大一些,大家再購買時要予以引起重視。

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